思源地產(chǎn)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅也告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，全國(guó)聯(lián)網(wǎng)能夠保證中央政府層面清楚地知曉公民在全國(guó)范圍內(nèi)擁有不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)目、位置和其他關(guān)鍵信息，也有益于摸清全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)分布的“基數(shù)”和“底牌”，對(duì)制定房地產(chǎn)稅全國(guó)統(tǒng)一的稅基和稅率等問(wèn)題提供可參考的全國(guó)性標(biāo)準(zhǔn)?！叭绻挥筛鞯胤椒稚⑹降毓芾磉@些信息，在具體征收上仍會(huì)面臨很多問(wèn)題。”她認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)毫無(wú)疑問(wèn)是房地產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征的先決條件，“只有把全國(guó)的情況摸清楚了，才能去想下一步該具體怎么收?！?/div>
中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉認(rèn)為，“不動(dòng)產(chǎn)登記本身不是政策，但實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)后可以實(shí)現(xiàn)更多更快的樓市調(diào)控效果?！彼舱J(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)是房地產(chǎn)稅開(kāi)征的先決條件，借助此政策，政府的稅基從交易環(huán)節(jié)過(guò)渡到持有環(huán)節(jié)，財(cái)產(chǎn)稅的二次分配特征將更加明顯。
而在中國(guó)土地學(xué)會(huì)前秘書(shū)長(zhǎng)黃小虎看來(lái)，征稅只是聯(lián)網(wǎng)的一個(gè)附帶功能?！奥?lián)網(wǎng)的目的肯定不是為了征稅，而是健全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的物權(quán)保護(hù)制度，說(shuō)白了就是要把‘家底’搞清楚，分門(mén)別類地對(duì)各種不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)和管理。”但他同時(shí)也認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)稅即將開(kāi)征的預(yù)判并非空穴來(lái)風(fēng)，“數(shù)據(jù)摸清楚了，自然為征稅提供了先決條件?！?/div>
其實(shí)，從已經(jīng)試行房地產(chǎn)稅政策多年的上海和重慶兩地的實(shí)際效果看，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)影響似乎微乎其微，2011年1月開(kāi)征房地產(chǎn)稅的滬渝兩城房?jī)r(jià)并未被平抑：上海房?jī)r(jià)從2011年的每平方米約14000元漲到了2015年的每平方米32000元，到2017年更是漲到每平方米5萬(wàn)元，中心城區(qū)的均價(jià)則超過(guò)每平方米10萬(wàn)元。征稅7年來(lái)，除征稅第二年的2012年漲幅僅有0.4%，其余年份均在10%以上；而外界認(rèn)為，重慶房?jī)r(jià)的相對(duì)平穩(wěn)，并非是房地產(chǎn)稅的功勞，而是土地供應(yīng)充足、人口數(shù)量少、政策調(diào)控和積極建設(shè)公共租賃住房等因素的結(jié)果。
當(dāng)然，開(kāi)征房地產(chǎn)稅需要邁過(guò)的不僅是技術(shù)關(guān)，還有法律關(guān)?！傲⒎ㄏ刃?，充分授權(quán)，分步推進(jìn)”是推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施的原則。“‘不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)’只是一種工具，而且目前尚未完成全面登記，各種政策快速落地的可能性不大?！睆埓髠?duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析稱，征收房地產(chǎn)稅除了信息透明之外，還有一項(xiàng)重要前提是建立房屋的估值動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，而這一系統(tǒng)目前尚未建立，對(duì)稅率、稅基等問(wèn)題都沒(méi)有實(shí)質(zhì)性答案，房地產(chǎn)稅離落地還有相當(dāng)一段路要走。
聯(lián)網(wǎng)后能抑制“炒房”嗎？
在萬(wàn)波看來(lái)，簡(jiǎn)單認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)與房產(chǎn)稅的征收有直接關(guān)系，理解過(guò)于片面。“不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”意味著不動(dòng)產(chǎn)登記的大數(shù)據(jù)時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。在不久的將來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)不僅能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的受理、審批、發(fā)證工作，同時(shí)可以提供城市商品房?jī)r(jià)格走向趨勢(shì)分析，供需關(guān)系分析，甚至為政府進(jìn)行城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供輔助決策。
盡管目前數(shù)據(jù)可能仍不夠詳實(shí)，但“不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”的一個(gè)直接結(jié)果是：我國(guó)境內(nèi)所有公民名下的房產(chǎn)都將“一目了然”，這對(duì)此前的“房哥”“房姐”等炒房客來(lái)說(shuō)似乎不是個(gè)好消息。
黃小虎就認(rèn)為，全國(guó)聯(lián)網(wǎng)后，所有的房產(chǎn)名歸誰(shuí)下都一目了然，對(duì)房?jī)r(jià)起不到直接影響，但至少可以間接起到抑制“炒房”的作用。
以一位在廣州擁有10套房產(chǎn)的“房姐”為例，在全國(guó)聯(lián)網(wǎng)尚未實(shí)現(xiàn)之時(shí)，如果她在一座并未對(duì)非本地戶籍人士有限購(gòu)政策的城市再次購(gòu)房，當(dāng)?shù)卣疅o(wú)法得知她在其他城市的房產(chǎn)情況，在當(dāng)?shù)厮?gòu)房產(chǎn)很可能仍算“首套”；全國(guó)聯(lián)網(wǎng)之后，當(dāng)?shù)卣梢郧逦氐弥趶V州擁有房產(chǎn)的情況，這對(duì)區(qū)分“剛需”及“非剛需”，進(jìn)而打擊炒房客是否是一大利好？
黃小虎對(duì)記者說(shuō)，“剛需”和“非剛需”目前沒(méi)有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，但至少異地購(gòu)房時(shí)當(dāng)?shù)卣块T(mén)可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)查詢到該購(gòu)房者在全國(guó)擁有房產(chǎn)的數(shù)量，這就是一個(gè)很大的技術(shù)進(jìn)步?！笆欠駮?huì)按照‘非剛需’對(duì)待，還是要根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼咦?。如果有的人在全?guó)范圍內(nèi)的確是‘非首套’，但在當(dāng)?shù)毓ぷ骱蜕?，必須有?dāng)?shù)氐淖》?，那也不?yīng)該限制這類交易?！彼硎荆珖?guó)聯(lián)網(wǎng)的意義僅限于“摸底”和“信息透明”，限制炒房行為還是要靠各地方政府出臺(tái)的各項(xiàng)具體政策，信息平臺(tái)的作用只是基礎(chǔ)性的。
郭毅也表示，目前尚無(wú)任何地方出臺(tái)以全國(guó)范圍內(nèi)是否擁有其他房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定“首套”的政策，并且在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，也應(yīng)該不會(huì)有這樣的政策。她認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不會(huì)像“想象中的那么大”：“不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)以及對(duì)民宅開(kāi)征房地產(chǎn)稅的消息已經(jīng)傳了近10年，據(jù)我所知很多人已經(jīng)將名下冗余的房產(chǎn)拋售了，在目前嚴(yán)格調(diào)控的大背景下，這些房產(chǎn)升值空間有限，有的人撈夠了就將其套現(xiàn)去做其他生意了，持有這些冗余房產(chǎn)對(duì)他們來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)大于收益。”
“政策出臺(tái)不是信息平臺(tái)單方面能夠促成的?！比f(wàn)波對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者如此說(shuō)，他認(rèn)為在“炒房”的黃金時(shí)間段，二三線城市沒(méi)有對(duì)非本地戶籍人士在納稅和社保的持續(xù)時(shí)間方面進(jìn)行限制，隨后到來(lái)的“限購(gòu)潮”在稅收和社保繳納持續(xù)時(shí)間上進(jìn)行限制，起到了一定效果。
“不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”后另一個(gè)關(guān)注度較高的問(wèn)題涉及反腐，在我國(guó)由于名下房產(chǎn)問(wèn)題而“落馬”的官員不在少數(shù)。
《中國(guó)紀(jì)檢監(jiān)察報(bào)》曾刊登文章稱：“房地產(chǎn)領(lǐng)域是官員腐敗的重災(zāi)區(qū)。官商勾結(jié)、多占住房和辦公用房超標(biāo)現(xiàn)象十分普遍。在2013年以來(lái)被巡視的21個(gè)省份中，有20個(gè)省份發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)腐敗，占比高達(dá)95%”。
黃小虎告訴記者，不動(dòng)產(chǎn)登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)之后，從技術(shù)角度的確可以做到“以房查人”和“以人查房”，但與開(kāi)征房地產(chǎn)稅的問(wèn)題類似，這也不是該網(wǎng)絡(luò)主要解決的問(wèn)題。“公檢法機(jī)關(guān)對(duì)信息查詢的需求屬于特殊需求，即便沒(méi)有這張網(wǎng)，通過(guò)其他形式照樣能查到，這張網(wǎng)并不是公檢法機(jī)關(guān)辦案的先決條件?！?/div>
他山之石：國(guó)外如何進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記？
新加坡：可以“以房查人”
新加坡政府長(zhǎng)期嚴(yán)格限制炒賣(mài)組屋的行為，很早實(shí)行了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。目前新加坡的不動(dòng)產(chǎn)電子登記系統(tǒng)基本上可以做到讓所有人都能查到某一張地契所在地塊的詳細(xì)信息，如房主姓名和國(guó)籍，以及這套房屋建好后曾經(jīng)轉(zhuǎn)手過(guò)多少買(mǎi)家、有無(wú)相關(guān)貸款等信息。如果有人愿意支付更多的信息費(fèi)，甚至可以查到房屋所在地塊的市政規(guī)劃圖，由此來(lái)判斷未來(lái)地鐵線路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是否會(huì)影響到房屋的前景等。
新加坡的登記制度可以通過(guò)某一處房產(chǎn)查詢到業(yè)主信息，但普通民眾不能查詢某一個(gè)自然人名下?lián)碛卸嗌偬追?，這涉及個(gè)人隱私。但政府可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，掌握和了解每一位公民的私人財(cái)產(chǎn)情況，以防止個(gè)人不正常地?fù)碛卸嗵追慨a(chǎn)。
俄羅斯：直接與稅收掛鉤
在俄羅斯，任何房產(chǎn)的出售和購(gòu)買(mǎi)必須向俄聯(lián)邦國(guó)家登記、繪圖局進(jìn)行登記備案，由該局審查相關(guān)證明文件，確認(rèn)交易的合法性，購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)將在完成相應(yīng)登記手續(xù)后生效。俄聯(lián)邦國(guó)家登記、繪圖局還會(huì)將房屋所有者的房產(chǎn)信息提交給稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為課征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。
俄羅斯也在推進(jìn)登記信息電子化的進(jìn)程，未來(lái)將保證俄國(guó)公民可以通過(guò)智能手機(jī)和平板電腦查詢房屋所有權(quán)，全俄所有房地產(chǎn)登記信息也將被集成至一個(gè)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫(kù)。
英國(guó)：促進(jìn)國(guó)內(nèi)資本流動(dòng)
英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際上是土地登記制度，土地上的房屋從屬于土地，僅在土地權(quán)屬證書(shū)中予以標(biāo)明，并無(wú)房屋權(quán)屬證書(shū)。最早的土地登記始于1535年，直至1990年底，英國(guó)才開(kāi)始在英格蘭和威爾士境內(nèi)實(shí)施強(qiáng)制土地登記制度。
一般英國(guó)民眾認(rèn)為強(qiáng)制登記制度能給土地所有權(quán)提供額外保護(hù)、避免土地權(quán)益遭受非法侵害，同時(shí)也能夠提供準(zhǔn)確的地產(chǎn)信息，進(jìn)而簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易的法律程序和手續(xù)，這種制度在大幅提升土地直接上市交易便利化的同時(shí)，還提升了土地作為抵押品入市的便利程度，一定程度上促進(jìn)了英國(guó)國(guó)內(nèi)資本的流動(dòng)。
美國(guó)：多實(shí)行契約登記制度
房地產(chǎn)登記在美國(guó)是房地產(chǎn)管理的基本制度，多數(shù)地方實(shí)行的是契約登記制度，主要用于公示和地方政府征稅。美國(guó)房地產(chǎn)契約登記制度要求凡影響房地產(chǎn)權(quán)益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產(chǎn)征稅、法定規(guī)劃圖則等都要登記。
美國(guó)房地產(chǎn)登記一般由房地產(chǎn)所在縣的政府登記辦公室負(fù)責(zé)。進(jìn)行登記后，業(yè)主的信息全部在政府留有備案，未來(lái)將房屋出租或出售，均不需要類似房產(chǎn)證等文件。但經(jīng)過(guò)登記的房地產(chǎn)并不確保產(chǎn)權(quán)完全清楚，在房地產(chǎn)交易過(guò)程中不能僅憑政府的登記來(lái)確定房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，必須有其他保障制度。美國(guó)保障產(chǎn)權(quán)主要靠三種方法：在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約中要求轉(zhuǎn)讓人提供產(chǎn)權(quán)保證；通過(guò)代理律師查閱登記機(jī)關(guān)的檔案資料并提供法律意見(jiàn)，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性；向?qū)I(yè)的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。
德國(guó)：登記制度曾幫著把總統(tǒng)拉下馬
德國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記的歷史已有100多年，由地方法院的不動(dòng)產(chǎn)登記局掌管，不動(dòng)產(chǎn)登記局雖然屬于法院的組成部分，但不管轄一般的民事、刑事案件，專司不動(dòng)產(chǎn)登記，許多地方的不動(dòng)產(chǎn)登記局歸州政府領(lǐng)導(dǎo)。在公開(kāi)程度上，如果能夠證明與房屋存在法律或者經(jīng)濟(jì)方面的合法關(guān)系，提供登記號(hào)碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關(guān)信息就可以在不動(dòng)產(chǎn)登記局進(jìn)行查詢。
德國(guó)的登記制度一方面配合其稅收政策，另一方面也防止官員腐敗問(wèn)題的滋生。德國(guó)前總統(tǒng)武爾夫就是因?yàn)楸幻襟w發(fā)現(xiàn)一筆可疑的購(gòu)房抵押貸款后，不得不宣布辭職的，而在這一過(guò)程中不動(dòng)產(chǎn)登記制度給調(diào)查取證帶來(lái)了方便。
法國(guó)：公證人評(píng)估和審查的最長(zhǎng)追溯期可長(zhǎng)達(dá)30年
法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹稱，法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)為永久產(chǎn)權(quán)，公證人代表國(guó)家公職機(jī)關(guān)全權(quán)負(fù)責(zé)登記。實(shí)際上，在進(jìn)行一樁不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)或變更的過(guò)程中，公證人會(huì)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的登記情況，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的各個(gè)方面進(jìn)行評(píng)估和審查，而這一評(píng)估和審查的最長(zhǎng)追溯期可長(zhǎng)達(dá)30年。公證人會(huì)認(rèn)真核查30年來(lái)涉及該不動(dòng)產(chǎn)的所有貸款和贈(zèng)予情況、買(mǎi)賣(mài)糾紛，甚至鄰里協(xié)議，以確保買(mǎi)賣(mài)雙方的合法利益。當(dāng)然，有些不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)人出于隱私或避稅方面的考慮，會(huì)選擇成立個(gè)人民事公司，然后以該公司名義購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)。（來(lái)源： 中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊）
